作为住房租赁品牌开店首选，今年上海将继续加大保租房建设筹集和供应力度，全年计划新增建设筹集保租房7.5万套。截至2022年底，上海已累计完成建设筹措保租房38.5万套，完成“十四五”规划量的64%。为营造良好住房氛围，上海也已正式实施《上海市住房租赁条例》，规范租房市场发展。当前政策端对住房租赁市场鼓励与监管并行，开始进入高质量发展阶段。住房租赁企业积极拥抱利好，不少企业将旗下在管项目纳保，享受政策红利支持。快速发展的同时，企业如何在供给多元化下保有市场竞争优势，考验其品牌塑造以及运营管理能力。在产品打造方面，企业很难做到标准化，或所有的项目都是一个打法。以前不同城市、不同策略，但实际上不同板块之间的表现差异是非常大的。面对新模式发展，住房租赁企业如何实现创新发展，寻找专属发展路线尤为重要。4月18日在上海举办的2023观点租赁圆桌，邀请诸多投资机构、住房租赁行业领导者共话住房租赁发展纵深之道。
REITs浪潮
随着住房租赁行业金融闭环的打通，租赁市场发展逻辑聚焦资产管理。在资管模型下，品牌战略该如何制定？住房租赁基金该打造怎样的融投建管退范式？如何抓住保租房公募 REITs浪潮？
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会议现场，麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群以《租赁住房的春天是否来临？——来自黑石与房地美的借鉴》为题，结合海外租房市场经验，阐述国内住房租赁资管的发展趋势。
他在介绍黑石案例中表示，黑石通过低于市场成本获得具有现金流的成熟资产，经过改造提升物业价值，并通过杠杆来获取一定的收益，最后将这个资产进行出售，获得的资金可以再进行重新的一个反复。
当然，其中运营管理能力是非常重要的手段，进入杠杆则是提升回报的一个重要渠道。
“住房租赁新的十年有新的模式，要有新的产业机会。”同样在资管模型环节，华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏，在会议现场就华润有巢成功发行首批保租房公募REITs提出三个要点：
其一，做有质量的发展，仅规模化发展会遇到风险；其二，REITs回报的核心是运营化管理以及精细化管理；最后，要让投资方看到企业对于资产价值的创造。
“退出是容易的，因为没有退不出的项目，只有退不出的价值。我们大部分项目超预期实现了价值。”
瓴寓国际CEO张爱华则以《瓴寓资管——提供“低风险、确定回报”的租赁住房投资产品》为题发表了演讲，介绍瓴寓在资管这条路上的一些探索跟实践。
她强调，募和退就是资本运作，要做资管离不开投资，投完了不动产，要有能力把产品打造出来，后面还必须做好运营管理，这五个环节缺一不可，才能真正实现资管的全链条。
租赁新貌
在政策支持下，市场增量前景巨大，竞争激烈，如何抓住市场发展机遇，在群体定位、管理服务以及产品设计上脱颖而出，成为企业亟需思考的问题。
“从数据上看行业爆发了，但是爆发也带来了很多的竞争。”
乐乎集团创始人、CEO罗意认为，刚需、白领仍然是未来市场最大的需求。他强调企业很难做到标准化的产品、所有的项目都是一个打法，卷带来的后果就是分化，包括客户的分化、机构的分化还有城市内部板块的分化。
以前更多讲的是不同城市、不同策略，但是实际上不管是北京也好、上海也好，不同板块之间的表现差异是非常大的。
乐乎集团创始人、CEO罗意魔方生活服务集团首席战略官胡鼎在演讲中从租户服务角度切入，分享魔方生活服务在产品服务方面的打造心得。他特别指出：“更高的精神文明的需求才是年轻人更需要的，所以魔方在未来已来的时候打造出他们想要的生活。这种情况下，魔方所关注的就不只是安全，更多是体验。”
针对产品打造方面，朗诗寓总经理章林在“资本春风”主题讨论会中表示，希望把大量的低效资产，原来非居住类的包括居住类的老旧宿舍、园区进行改造，为新市民、新青年提供一个宜居好的环境。同时提出，整个住房租赁行业的差异化特色并没有形成，在这块，朗诗寓这样的企业有很大空间。
保租房与差异化
现场圆桌讨论会以“资本春风”为主题。
虽然住房租赁是政策热门，但是与以往的住宅高周转模式完全不同，投入大、周期长、资金回收慢，大城市的租售比较低。在此背景下，各路资本纷纷关注住房租赁。未来，租赁+资本将会产生怎样的化学反应？
德邦证券首席分析师金文曦作为讨论会主持，就相关议题进行了阐释，并向嘉宾提出了问题。
方隅控股CEO陈坚表示，方隅一直是专注于重资产的投资，现在管理的资产规模加起来超过180亿元。提及保租房话题，他表示保租房的需求很大，大力推广是正确的，租赁市场应该百花齐放。
同样专注于重资产的还有黑石龙地长租公寓，金地商置财务管理中心总经理、金地草莓社区总经理霍炳辉也表示：“轻与重方面，其实没有必然的侧重，如果有合适的机会就去做，两条腿是一个并行并进态度。”
霍炳辉强调，重资产方面不会过度追求规模，轻资产方面则更多是开放的态度，可以匹配市场上各种各样资产的形态，可以建，可以管，也有品牌。包括跟资方的一些沟通和渠道是长期存在的，如果哪天可以卖或者想卖，这也是很好的退出通道。
针对保租房话题，朗诗寓总经理章林提出：“保租房更多还是政策性的，这是我们的机会，但也需要在这块做出差异化，寻找到生存之道。”
绿地金创集团首席战略官李想则从产业链上分析，指出保租房也好，或者说长租公寓也好，实际上这个产业链还是投融建管退。保租房的投融建退可能都不构成竞争力的障碍，真正构成竞争力的障碍，可能就是在管，即运营这个环节，这也恰恰是市场化长租公寓企业的优点。
上海是租房需求强劲的活力城市。各项利好刺激下，住房租赁市场进入发展新阶段，同时市场参与主体持续探索独特发展路线，实现高质量增长。
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