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【全球热闻】房企融资持续回暖,“三箭齐发”能否扛过偿债高峰

政策多维度支持下,房企融资环境持续改善。

多个平台统计数据显示,今年一季度,在房地产销售回暖的同时,房企非银融资尤其信用债发行环比出现翻倍增长,各渠道融资利率均有不同程度下降。另从银行贷款和股权融资来看,去年四季度对公开发贷同比多增4200亿元,已经公布年报的国有大行、股份行中,房地产贷款较上年末增长2900多亿元,同比多增近千亿元;“三支箭”政策落地以来,已有30多家上市房企发布股权融资计划,10家在今年一季度落地发行。

不过,从融资主体来看,贷款和债券融资仍以优质央国企为主,企业间分化明显。有分析认为,股权融资或是展期及违约房企的重要出路,但目前落地较慢,相关房企最终能否进一步打破融资壁垒还有待观察。在此背景下,公募REITs助力保交楼也被部分业内人士寄予厚望。


(资料图片)

尽管销售端回暖将支撑房企运营逐渐改善,但年内尤其4月、7~9月的偿债高峰仍是市场关注的焦点。

一季度信用债发行环比翻番

随着民企融资“三支箭”和“金融16条”支持政策陆续落地,房企在今年3月迎来融资回暖的小高峰。

据中指研究院监测数据,3月房地产企业非银融资总额为917.9亿元,虽然同比继续下降16.3%,但环比上月大幅增加109%。

具体看融资结构,信用债发行仍是主力支撑,且发行速度呈翻倍趋势,信托及资产支持证券(ABS)也有明显增长。其中,3月地产行业信用债融资667.7亿元,同比上升15.9%,环比上升100.9%。纵观整个一季度,房企信用债融资1297.3亿元,同比增长11.6%,增幅由负转正。

可以看到,随着销售和融资回暖,房企债在二级市场也持续修复中。据方正证券统计,3月有4家房企信用债成交价较上一日收盘净价涨幅超过5%,绿地控股、中南建设、宝龙实业和融侨集团的信用债成交价平均涨幅分别达到86.9%、33.5%、16.3%和12.8%。

中指研究院企业研究总监刘水对记者表示,除信用债外,3月信托融资环比上升35.8%,新增40.6亿元,ABS融资环比大幅上升273.3%至209.6亿元。

不过,从整个一季度来看,信托、ABS融资仍在下行通道中,降幅分别达72.7%、41.9%。刘水认为,当前投资人对行业风险仍有顾虑和考量,多数投资人还在持续观察销售市场复苏进度。

好消息是,房企各渠道融资成本都有不同程度下降,带动3月综合融资利率同比、环比分别下行0.52、0.47个百分点,其中信用债平均利率为3.74%,信托平均利率为7.15%,ABS平均利率为3.74%。

具体到房企,融资规模、成本仍有较大分化,比如雅居乐3月发债成本仍然在6.8%,招商蛇口则仅为2.3%,华润、保利也在3%以下。而融资主体中,仍以央国企为主,3月信用债发行仅3家为民营房企,且期限较长的中票和公司债均有增信担保或信用保护工具,资金用途受到限制。

不仅在发行环节不占优势,多家银行也在财报中提到,在非保本理财、代销、债券承销等不承担信用风险的表外业务中,发债主体或底层资产融资人以央企、地方国企以及经营稳健的头部房地产企业为主。

“由于当前销售市场复苏的结构性,投资人对民企发债的各项要求仍然存在,拉高了民企发债实际成本。”刘水表示,随着市场持续回暖,行业信心得以修复,融资效率将有进一步释放的空间。

“三支箭”集体改善

所谓“三支箭”,第一支箭是民营企业信贷支持,第二支箭是民营企业债券融资支持工具,第三支箭是民营企业股权融资支持工具。去年四季度以来,监管先后表态扩大第二支箭对房企支持力度,并时隔12年重启地产融资第三支箭,“金融16条”更是释放多层积极信号。

目前来看,除第二支箭持续发力外,房企的信贷、股权融资环境也有明显变化。尤其在“金融16条”发布后,各商业银行陆续与房企签约,截至去年底,已有至少60家银行向120多家房企提供近5万亿元意向性授信。据央行副行长潘功胜在今年3月初透露,去年四季度房地产开发贷款新增2300亿元,同比多增4200亿元,今年1月新增则超过3700亿元,同比多增2200亿元。

从已经披露财报的6家国有大行和7家股份行来看,去年各行地产不良率抬升、不良计提力度加大,招商银行、光大银行等5家股份行房地产贷款余额下降。但在大行拉动下,13家银行房地产对公贷款余额整体提升,合计约为5.84万亿元,同比增加2908.55亿元,较2021年的1974.54亿元多增近千亿元,增幅由3.69%提升至5%以上。

另外在股权融资方面,据东方金诚不完全统计,自“第三支箭”政策落地以来,已有超过30家A股/H股上市房企发布股权融资计划,其中包括华夏幸福、中南建设等已违约的房企。记者据Wind统计发现,今年以来已有约20家涉及地产业务的上市公司发布增发新股预案。

今年以来,利好房企融资的政策还在持续加码。其中在2月份,深交所举行房地产行业市场主体座谈会,鼓励房企用好融资并购工具,支持房企拓宽债券募集资金用途,以及发行CMBS、ABS等。

偿债高峰下出路在哪

对比明显的是,继今年前两个月境外融资破冰之后,3月份地产境外美元债再现零发行。与此同时,年内仍有大量境外债到期,叠加更大比例的信用债到期,据中指研究院统计,年内房企到期债券余额为6666.8亿元,占总债券余额的23.5%。其中在4月,到期债券余额为975.1亿元,其中境外债占比为51.9%,信用债占比为48.1%。

从房企销售情况来看,各方政策合力下,楼市已出现回温迹象。中指研究院数据显示,2023年一季度新房价格环比上涨0.01%,价格较2022年四季度止跌企稳;二手住宅价格环比下跌0.18%,跌幅较2022年四季度收窄0.41个百分点。尤其包括上海、深圳等一线城市新房、二手房市场皆有明显恢复,上海新房市场甚至再现“千人摇号”,超20新盘“日光”。

东方金诚分析师唐晓琳分析,考虑到相应房企销售回款短期内还将处于较低水平,继续展期大概率将成为应对到期债券的主流选择。但债务展期是以时间换空间,债券偿付压力并未减少,风险化解的关键因素仍在于后期销售回款和外部融资的修复。

但当前信贷和债权融资企业间分化明显,唐晓琳分析,对于已展期房企来说,外部融资难度依然较高,股权融资可能是唯一的突破口。不过目前来看,虽然上市房企均在积极筹划增发股份等方式融资,但多数方案落地迟缓。以今年以来为例,目前增发落地的企业仅有10家。

“从实操角度来讲,企业资产质量、财务安全、未来盈利修复能力,以及具体定增用途等内容均是投资人考察的重点,违约和展期房企并不具备明显优势。”唐晓琳认为,虽然股权融资计划已出,但这些房企最终能否打破融资壁垒,仍未可知。

而随着2月中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》(下称《指引》),允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目,加上3月国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》,市场对借助公募REITs盘活地产存量资产的预期升温。此前全国两会期间,中信资本董事长张懿宸就曾建议推出特色商业不动产公募REITs,助力解决烂尾楼问题。

克而瑞地产研究中心表示,公募REITs扩容至商业不动产领域,为商业运营商盘活资产提供了新的出路;结合《指引》关于不动产私募基金的试点政策,未来Pre-REITs作为项目发行公募REITs之前的一笔过桥融资,也将加速发展,为房企提供项目层面盘活资产的另一种方式。(记者孙梦凡对本文亦有贡献)

(来源:第一财经)

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责任编辑:Rex_14

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· 2023-04-14 08:04:50

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