7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”此后，存量房贷利率究竟能不能降受到购房者的密切关注。
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议指出，下半年要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。谈及存量房贷利率，邹澜这次表示，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
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央行接连谈及存量房贷利率之后，郑州成为第一个响应的城市。8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共包含15项利好政策。其中，首提“认房不认贷”、首提鼓励降存量房贷利率、首提“稳消费预期”，引发市场和购房者关注，这也是郑州政策不同于此前合肥推出的10条涉房政策的关键所在。
存量房贷利率下调原因何在？
华泰固收分析，首先，当前存量房贷和新增房贷之间存在较大利差。2019年LPR改革之后，房贷利率开始由5年期LPR加点确定。去年以来，为对冲地产下行，各地“因城施策”下调房贷利率，央行甚至将新增房贷利率下限降为LPR减点20BP，但存量房贷的加点幅度却始终没有调整，这导致存量房贷与新发房贷利差不断走阔。据央行数据，今年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.11%，较2022年初下行约150BP，但同期5年LPR仅下行了45BP，存量与新增利差不断拉大。
其次，存量房贷利率偏高导致住房贷款早偿情况明显增多。一方面提前还贷可以节约更多利息，另一方面今年存款、理财、权益等表现都一般，居民缺乏财富升值手段，提前还贷成为最佳选择。上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但个人住房贷款余额反而净减少2000亿，RMBS早偿率指数也在大幅上行，说明不少居民在提前还贷，其来源也不乏经营贷等资金，显然，有利差就会有套利。
最后，高利息负担+提前还贷一方面压抑居民消费能力，另一方面制约信贷增长，存量房贷利率下调是“适时调整优化房地产政策”和释放“终端需求”的应有之义。
专家称银行没动力下调房贷利率
事实上，存量房贷利率调整曾有过先例。2008年10月，为应对金融危机，支持住房消费，促进扩大内需，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。
政策推动下，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。面对存量客户流失的压力，各大国有行不得不被迫进入战场，纷纷在2009年年初制订存量房贷调整方案。
此次存量房贷利率能否快速调整？不少分析师对此持谨慎态度，主要原因在于银行的净息差已经处于较低状态。
华泰固收提到，09年转按揭浪潮之后，银行就未再提供过“转按揭”业务。2019年，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》时，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。央行8月1日会议未再提及“置换”二字，意味着转按揭工具大概率不会重启。
“依法有序”说明推进节奏可能也不会太快。考虑到当前贷款利率市场化程度已经很高，本轮调整更可能是采取窗口指导而非硬性约束的形式，也不排除通过MPA考核或自律考核等形式加以引导。
至于银行层面，由于没有类似“7折”的统一约束，利率调整过程可能更加灵活，如房贷利率与客户还款能力、征信情况等挂钩，以及调整利率后限制提前偿还等等。总之，存量贷款很难“一步到位”降至新增贷款水平，执行力度还存在很大不确定性。
住房抵押贷款政策制定者，原国家房改课题组组长孟晓苏7月底在一场对话中明确表示，目前存量房贷利率迟迟不降，阻力来自于商业银行。在他看来，部分银行还存在“趁火打劫”的行为，此前因为房价大涨各个城市出台房地产调控政策，这些银行就趁机提高利息率，造成了存量房贷利率畸高。
他劝居民不用太着急，下调存量房贷利率的文件会出台的，措辞可能还是“鼓励、支持”，但是不下调存量房贷利率的银行会受到市场惩罚，因为现在都是商业化的银行了，你不做别人会做。
本次调整会如何推进？
东吴证券分析，目前，99%的房地产按揭贷款利率是由五年期以上LPR和加点共同构成，就推进存量房贷利率调整的原则而言，央行强调“依法”、“有序”，因此该行预计可能采取借贷双方自行协商的模式，根据利率高低决定加点下调的幅度。调整存量房贷利率可以降低居民提前还贷的意愿，但同时也会加大商业银行净息差压力。
此前7月14日央行发布会透露，在理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化的背景下，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象显著。RMBS 条件早偿率指数今年以来大幅增加，并于2023年6月12日达到0.2155的历史最高水平。调整存量房贷利率有助于降低居民提前还款意愿，从而提高银行经营的稳定性。
但另一方面，目前商业银行面临较大的净息差压力，截止2023年一季度末，商业银行净息差仅为1.74%，已跌破1.8%的警戒线。存量房贷利率下调将进一步压缩银行利润空间，因此该行预计央行可能通过结构性政策工具对部分影响较大的银行给予支持，在“加大逆周期调节”的政策基调下，降准操作也有望于年内落地。
华泰固收还分析，息差收窄之后可能需要进一步下调银行负债端成本，降息概率增加。截至一季度，银行整体净息差为1.74%，已经低于自律机制的合意标准1.8%。我们在2023年6月25日发布的《再从银行息差看降息与市场》中测算，以2022年底的数据为基准，2023年6月的存款降息共降低银行负债成本5.6bp，但LPR下调导致资产端降低6.2BP，二季度银行净息差大概率继续收窄。加上存量贷款利率下调的影响，银行净息差将继续走低，长期看不利于银行持续经验和风险控制，因此存款利率和MLF利率可能会迎来新一轮下调，但LPR可能不会再动。
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